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    房地产市场调研报告

    浏览数: 发布时间:2022-03-18 18:17:49

    下面是小编为大家整理的房地产市场调研报告,供大家参考。

    房地产市场调研报告

    房地产市场调研报告

    房地产业作为一种重要的经济杠杆,是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020年《政府工作报告》指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。近年来,xxxx处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期,加强宏观调控,保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对xx房地产市场发展情况进行调研,形成以下研究报告。

    一、房地产市场基本情况

    2020年,随着新冠疫情在全球的不断蔓延,世界经济受到严重冲击的背景下,x月国务院发布《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见》、国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件,从土地、户籍和资本等方面提出改革意见,完善土地、人口和资金等要素的市场化配置,加速推进区域一体化进程,促进资源向中心城市及重点城市群集聚,强化金融监管,因城施策更加灵活,释放中长期利好,保证房地产市场平稳运行。

    全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看,20xx年以来,一线城市房价总体表现为稳中有降,二三四线城市房价平均涨幅较大,其中四线城市指数上涨xx.x。2020年,在疫情影响下,一线城市指数上涨x.x,二线城市指数上涨x.x,涨速相对较快,市场恢复迅速;三四线城市市场稳中有降,特别是三线城市指数下跌x.x,降速明显。

    但随着2019年x月,国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》的要求,超大城市要大幅增加落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为,未来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集,导致刚性购房需求增加,并在土地资源紧缺等因素的影响下,一二线城市房价必将大概率出现上涨,房地产市场分化将加剧;例如,2020年,xx优化入户政策,规划户籍人口增加xx万人,x-x月份xx房价大幅上涨,目前,xx新房均价为xxxxx元/㎡,2020年上涨幅度x.x,其中四月份一手住宅成交xxxx套,创近x年新高。三四线城市受“棚改”政策逐渐转向“旧改”,土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因素的影响,房价出现回调。

    xx房地产市场。2019年,xx楼市跌宕起伏,年初高xx土地拍卖楼面价突破万元,掀起楼市热潮,然而年中过后,“金九银十”销量一般,年底,房企冲量打折优惠,市场呈降温趋势。但市场依然活跃,优质区域竞争激烈,住宅市场整体呈现“供不应求”局面。从区域看,高xx凭借经济发展和区域规划优势,在土地价格方面领跑全市,xx、xx、xx个区域供求规模领跑全市,其中xx全年成交规模约xxxx万㎡;从成交面积段看,面积xxx-xxxm2占成交量的xx.x,市场开始由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变,大平层住宅超越洋房受到购房者关注。

    xx房地产市场。2019年,xx房地产开发行业增加值为xx.xx亿元,占GDP的比重为x.x,对GDP贡献率为xx.x,2019年xx房地产业和建筑业实现税收约xx.xx亿元,累计留存市、县级税收收入xx.xx亿,占地方财政预算收入的xx.xx。xx大型房企云集,有xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx等大型房地产企业xxx家,有xx物业、xx物业、xx物业等物业服务企业xxx家。20xx年x月到20xx年x月,xx房地产总销售面积xxx.xx万㎡,新房共销售xxxxx套,其中xx-xxx㎡的房型占比xx;目前在售项目xxx个,xx新房备案成交均价为xxxxx元/㎡;截至x月底,xx商品房库存面积xxx.xx万㎡,共有xxxxx套;存量房约xx万套(含xx限购区域x万套),存量房交易共计约xxxx套。

    二、xx房地产情况分析

    近三年来,xx在完成辖区社会事务代管托管、xx获批建设国家中心城市、xx史上“最宽松落户政策”、建设大xx新中心等多重因素推动下,经济高质量发展,“三个环境”持续优化,城市品质带动区域价值不断提升,房地产市场快速发展,呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点:

    (一)房地产市场供应状况

    1.房地产开发投资稳步增长,增速放缓。xx房地产开发投资整体呈上升趋势,但投资增速呈回落态势,从2019年x月同比增长xxx.x,下降到20xx年底的同比增长xx.x,回落xx.x个百分点,受疫情影响,今年x-x月累计同比增长降至xx.x,同比增速从最高点下降三分之一,一定程度上反映了房地产开发企业对xx房地产投资开发趋于理性,谨慎度不断提升,逐渐控制其在xx的开发规模。

    2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住用地供销两旺。近三年来,xx土地交易市场活跃,热度不断攀升,对大xx区域土地供应起主要作用。20xx年,xx总计成交居住用地约xxxx亩,占xx的xx,成交总金额约xxx亿元,其中,住宅类亩均价为xxx万元/亩,住宅类亩单价区间xxx-xxx万元/亩(xx地产视线);20xx年xx住宅类用地成交约xxxx亩,占xx的xx,成交总金额约xxx亿元,其中,住宅类亩均价为xxx万元/亩,住宅类亩单价最高约为xxx万元/亩(昂赛咨询)。

    2019年住宅用地平均地价同比增长xx.x。二是xx地块频现。xx内部土地供应分布不平衡,2018年,居住类土地成交主要集中在xx新城、xx新城和xx新城,xx新城和xx新城因距xx主城区较远、城市配套不足等因素影响,土地成交面积相对较少;20xx年,随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响,居住类土地出让主要集中在xx新城和xx新城,xx新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈,出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。20xx年,招商地产与中海地产、保利地产等企业经过xx轮竞拍,以xxx万元/亩拍下xx板块xx亩住宅用地,溢价率达到xx。

    今年x月x日,xx有限公司溢价拍得xxxx两宗地,其中一宗xx.xxx亩的住宅用地溢价率xx.xx,亩单价达到xxxx万元/亩。

    3.商品住宅施工比重下降、有效供给不足。xx房地产投资以普通住宅为主,商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开始回落,比重逐渐降低,近一年来占比从xx.x下降到xx.x,平均占比xx.x。商品住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了x.x,反映出xx商业、办公楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。

    房地产的施工面积反映潜在供给面积,竣工面积体现有效的供给面积。20xx年xx房屋施工面积累计xxxx.xx万mx,累计增长xx.x,房屋销售面积xxx.xx万mx,累计增长xxx.x,房屋累计竣工面积xx.xx万mx,累计增长xxx.x,住宅竣工面积累计xx.xx万mx,累计增长xxxx;20xx年,xx房屋销售面积是竣工面积的xx.x倍,加上部分企业的捂盘惜售,放慢入市速度等因素影响,短期房屋有效供给不足,房价上涨较快;施工面积是销售面积的x.x倍,是竣工面积的xx倍,xx房地产去化周期为x.x个月,高于xx市x.x个月,随着库存逐渐增加,受房地产竣工周期等因素影响,预计今年和明年大量楼盘将上市,市场供给将大幅增加,有效缓解房地产供求结构性失衡局面。

    (二)房地产市场需求状况

    1.商品住宅价格稳中有涨。xx“620”新政后,xx区域内房价有所降温,xx需求旺盛,热度不减,受地价上涨、高标准开发、高品质建设等开发成本上涨等因素的影响,xx在加大土地供给的同时,采取引导消费者理性购房等措施,房价趋于平稳,未出现较大幅度上涨,从2019年x月-2020年x月期间上涨幅度xx,目前市场均价为xxxxx元/m2,同期高新、xx分别上涨xx、xx。

    2.新房销售需求旺盛。xx商品房销售态势良好,销售面积逐月增长,市场需求旺盛,主要以刚改型、改善型消费者为主。一是xx商品住宅销售面积逐月累计增长,销售趋势平稳。20xx年,xx房地产累计销售xxx.xx万㎡,其中住宅为xxx.xx万㎡,商品住宅销售增速出现先升后降趋势,从年初的xx.x,快速攀升到x月的xxx.x,到年底又降至xxx.x,与xx市场情况出现“共振”。在疫情影响下,20xx年,x-x月商品房累计销售xxx.xx万㎡,销量与20xx年同期(xxx.xx万㎡)基本持平,累计增速为x.x,增速快速回落。二是销售以刚改型、改善型为主。20xx年x月到20xx年x月,xx新房共销售xxx.xx万㎡,销售xxxxx套,其中xx-xxx㎡的房型占比xx,xx㎡以下和xxx㎡以上分别约占xx、xx,呈现出“两头轻、中间重”的态势。

    3.存量房交易市场不活跃。xx住宅主要以自住和家庭唯一住房为主,并且新房均价与二手房价格差异不明显,交易手续复杂等因素影响,xx二手房交易市场不活跃,xx目前存量房交易共计约xxxx套,约为存量房的x.x。xx范围内x月份在售二手房约xxxx套,均价xxxxx元/㎡。

    4.商品住宅市场区内价差较大。目前,xx房地产在售项目xxx个(含原xx和xx市项目),新房备案成交均价为xxxxx元/㎡,x月xx新房市场均价为xxxxx元/㎡,环比上涨x.xx,新房均价最高的xx与最低的xx差距在xxxx元,区域价差分化明显。

    三、xx房地产发展的思考

    (一)加强宏观调控,实现供需平衡

    现阶段,保持xx房地产开发的适度规模,基本实现供需平衡对xx经济社会发展至关重要。xx 当前隐藏内容免费查看自然资源、规划等部门应及时跟踪市场信息,为保持xx房地产业健康发展和有效满足市场需求做好服务等保障监督工作。

    土地方面,一是要科学制定xx整体结构合理、总量平衡的房地产开发土地供应计划,注重把控供地节奏,保证土地的可持续化发展。以2019年空港新城为例,居住用地供应量大,供应面积约是xx的x倍、xx的x倍,而住宅地价约是xx三分之一、xx的二分之一。二是进一步完善土地收储的长效机制,加强闲置土地、政府保留用地或暂不宜

    进入市场交易土地的收购,根据市场需求和xx城市建设的需要逐步投向市场。三是加强土地有偿使用的力度,严格执行招拍挂制度,严禁以其他方式取得房地产开发用地;加强房地产市场的批后监管,严格执行土地使用权出让合同约定的开竣工时间和建设进度。

    规划方面,一是要以规划为引领,科学规划,守住规划,以xx未来的空间布局以及结构形态,利用房地产开发空间的拓展和压缩,调控住宅用地的开发结构、开发规模以及布局的调整。二是要以单元开发进行综合规划,集中规模化开发,控制单体开发建设。三是要严格规划执行,坚持先规划后出让土地政策,杜绝随意调整规划、变更规划,严禁违规建设的行为。

    金融方面,在疫情影响下,房地产开发的投资、商品住

    房的销售等均不同程度受到影响,金融政策更应精准施策,在“房住不炒”政策下,适当增加房地产企业的金融等支持政策;进一步支持刚需和改善型住房需求,促进房地产市场平稳发展。

    房管方面,一是要优化预售证办理流程,加强预售价格管理,强化项目开发进度的建设管理,按照土地出让合同约定的住宅上市时间,严防开发企业捂盘惜售情况的发生。二是要加强房地产市场的监督检查,进一步做好房地产开发行业信用信息管理平台建设,对开发企业实施分类管理,加强开盘现场的监管、在售楼盘的巡查,销售过程中违规行为的监管。三是及时了解价格、交易等市场真实情况,加强对市场销售、供需情况的分析,掌握市场整体情况,进一步加强后期物业管理等。

    (二)持续高标准建设,提升城市品质

    随着人民群众对住房建设标准和品质提出更高的要求,xx坚持建设高标准的建筑、高品质的城市、更宜居的环境来满足人民群众对美好生活的追求。一是严格落实《xxxx规划建设品质标准(2019)》《xxxx居住小区规划建设品质标准(试行)》,并根据需要及时对标准予以更新调整,将标准涉及的相关要求纳入行业监管,建设高标准、高品质建筑。严格监督执行开发类住宅项目容积率在x.x以下,居住小区建筑高度不得大于xx米、最低x米的住宅层高等品质标准。二是鼓励使用城市建设新技术,如推广海绵城市、干热岩技术、绿色建筑等,推动建筑节能提升城市品质。三是加强房地产开发企业监管,使其建立从建筑的规划、设计、建造等环节的标准化精细化管理,全面提升建筑工程质量,满足人民居住生活高质量产品的需要。

    (三)推进“三个环境”建设,提升民生福祉

    按照先改善环境再建城市的理念,坚持把环境建设作为xx的核心竞争力。在房地产业开发过程中,一是以生态环境保护和利用为前提,夯实xx绿色发展基础,不断吸引向往优质生态环境的人们来xx,给房地产市场注入新活力,使房地产开发和生态环境保护两者达到有机统一。例如,xx项目,周边xx、xx、xxx条水系环绕,沿河景观已建成,xx、xx公园环伺周边,良好的生态环境助推了高品质的居住环境。二是落实《xxxx十五分钟生活圈规划建设品质标准(试行)》、构建“xx分钟生活便民圈”,落实教育、医疗、养老等三年行动计划,加快地铁建设,将城市配套前置,完善城市综合功能,着力解决人们在大城市生活中的交通、教育、医疗等民生问题。例如,xx大都会项目自身规划x所幼儿园,周边有xx实验学校、xx第一学校、xxxx中心医院等优质教育医疗资源,毗邻xx万mxxx区域最大的沉浸式商业综合体,紧邻约xxxx亩大xx城市***公园,x月份销量超xxx套,位居xx区域销量榜第二名,供销两旺实现双赢。三是通过规范房地产开发企业的资质审核和商品房预售审批程序、提升土地供给、不动产登记等效率,优化水电气暖便利度等,同时坚持深化“放管服”、“互联网+政务服务”等改革提升营商环境,方便群众生产生活,促进房地产行业健康发展。

    (四)加快产业发展,增强房地产行业发展后劲

    在新冠疫情的影响下,面对新一轮产业链布局,制造业和服务业双轮驱动,产业结构上将迎来创新型制造业、高品质服务业,xx以高科技、高附加值的新兴产业为主导产业,优化要素市场的配置,产业集群发展提升房地产市场需求,使产业发展与土地价值统一,相互支持达到最大化发展。特别是新能源汽车及配套产业、信息产业、高端装备制造、总部经济等产业有一定基础,产业空间大,带动性强,在土地开发中既包括产业价值链,又配套优质住宅地产、商业地产、办公地产等综合开发,促进经济整体发展,达到产业、房地产协同发展。例如,xx新城的西部创新港的产业与住宅的配套,恒大童世界的主题乐园与住宅的商住配套等。以主导产业为先导,综合规划合理布局,配套开发房地产,打造宜居宜业的发展环境。

    (五)制定人才政策,推动房地产行业持续稳定发展

    随着《2019年新型城镇化建设重点任务》《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件的出台,城镇化的路线将重点发展大城市,各地引才竞争将呈现持续升级的态势,人口数量和人口密度是房地产市场长期稳定发展的重要支撑力量。201x年,xx在“人才新政”的影响下,常住人口净增长xx.x万人,20xx年,常住人口净流入xx.xx万人,呈下降趋势。20xx年xx总人口约有xxx万人,近三年增长约x万人,xx人口密度偏低,增长速度也偏低。城因人而兴,xx要分类施策制定人才政策,营造良好的创业创新环境,吸引人才、以产招人,引进高层次、优秀人才,鼓励高校毕业生来xx创新创业,鼓励在外人员回xx创业就业,通过增加人口支撑产业发展和地产需求,发挥人力资源优势促进xx经济快速发展。

    ******在党的十九大报告中指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”,xx创新城市发展方式,引导房地产业发挥“住”和“用”的功能,加强“人产城”的融合,建设大xx新中心,让人民群众生活更美好!

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